投資商鋪賺錢機會大?留意五大優點以及一些陷阱

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由於生活和購物方式的轉變,現時不少行業都將主力由門市轉到網上。例如網上購物買衣服、食材等等,趨勢都是明顯有增無減。提及到 Amazon 或者 eBay,在英國基本上是家傳戶曉。現在連銀行都開始減少實體店,轉用網上銀行。種種跡象令傳統的零售業 (Retails) 難以生存下去,除非是食肆、takeaway,一些麵包店如 Greg,又或者會提供現場服務的行業例如做指甲、剪髮、健身 等等。現時在英國各個大街上,不少店鋪因難以負擔昂貴租金而被迫結業,場面冷清,不難想像實體店未來的發展將會怎樣。

雖然市場長遠升值能力會有隱憂,但是投資商鋪有幾個優點。

首先是長租期(long lease)這個優勢,商鋪常見的簽約期大多是十年,當然可能會有三或五年的解約條款 (break clause)。相對傳統的住宅 buy to let,如果租給學生,可能每年都要換租客,並得花一大堆雜費去處理。

第二是法律得以保障。傳統的住宅buy to let,政策都是傾向保護租客,如果租客有甚麼問題,受苦的永遠是業主。但相對地,政府政策傾向保障商鋪及業主多於租客,如果租客欠租,已經隨時可以被請走,主動權大得多。

第三,印花稅便宜,一般情況之下,商鋪的印花稅都比住宅便宜,對於買賣成本上就更為有利。

另外會節省不少裝修費。店鋪租給租戶, 室內維修方面大多時候業主不需要理會,由租戶自己負責裝修及修埋的部分, 例如 Costa Coffee, Domino Pizza 等等都有自己的裝修規格,無需勞煩業主。

加上最重要的是價錢便宜,不少人都不知道,原來英國商鋪比住宅便宜不少,根據統計,英國商鋪按照面積計算的話,價格低於住宅的三分一,所以擁有很大的增值空間。

那麼買商鋪有沒有甚麼陷阱呢?其中比較需要注意的,相信就是牌照問題。原來英國每一間商鋪都要申請商業執照,而這個商業執照在英國原本分得很仔細,例如 A1 是零售商鋪、A2 是辦公室、A3 是餐廳、B1 是商用辦公室、D1 是牙醫診所等等。即是說做開 A1 售賣衣服的不能轉做 A2 辦公室,而且每次都要申請規劃許可去改變用途,不單手續煩時間,而且不一定獲批。