買樓不只是付首期? 英國置業開支知多少

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在英國置業買樓,可能你只想到總額最高的首期,然而除了首期以外,還有一系列你想得到和想不到的雜費、稅收等等,不想整個買樓花費超出預算,就要清楚買樓的前期與後期支出,為大家解構買樓大小開支。

所謂前期支出,即買樓前或當刻已要支付的費用。這些費用包括為人所熟悉的首期、律師費、銀行申請費及印花稅等等。在首期方面,若準買家選擇於英國本地銀行申請按歇,可借最高七成金額,還款期根據銀行各有不同,息率約介乎3至4厘之間,買家除了要預留至少三成資金作首期之用。承造按揭的銀行亦會收取「安排費」及「預留費」,作為審核文件的費用,不同銀行收費不一,金額約1,500至2,000英鎊。申請期間,銀行還會要求借貸人提交「Homebuyer Report」(買家報告) 及Building survery(物業結構報告),以決定貸款金額,估值費用約為150至1,300英鎊;而報告收費則約350英鎊至950英鎊不等。

而買賣物業涉及樓契、轉讓契等重要文件,買家慣常會委託律師協助處理查冊、查證土地規劃等,準買家要預留資金繳付律師費,全包費用約400-1500英鎊,收費會隨地區、樓齡、物業面積及複雜性(如地權不清、無契)而有所不同,若準買家要求加速完成程序,還有可能需要進一步支付額外附加費。

準買家需留意,英國定義的「首次置業者」並非只在英國不持有物業的人士,而是需要在全球均不持有物業方附合資格。另外,雖然不同銀行間的按揭審批準則存有差異,但不少銀行會拒絕為樓齡過高、或存在結構問題的物業提供按揭,即使是已由舊樓翻新的物業,也有可能遭拒批,因此購買新樓理論上會較為容易獲批按揭。而後期支出,即買樓後需要支付的持續性開支。這些費用包括地租、地方稅、租金收入稅項、售樓獲利稅項等等。

在目前英國法例下,若買家購買的是公寓,多半只持有租權(Leasehold)而非地權(freehold),業主需每年向地主繳付地租,年金額約400英鎊,地租或會每年增長,因此買樓前應了解清楚地租按什麼機制調整。

市政稅是地方政府對物業住客徵收的稅項,用以支付地區公共設施維修與服務(如圖書館、垃圾回收等)的花費,不同社區有等級之分,一般而言市區稅率較貴;郊區較便宜,而物業也會按樓價被分為八個等級,等級愈高,稅款愈多,總括每年稅款約1,000英鎊,如物業已出租或處於空置狀態,業主可申請市政稅減免。

當英國居民或海外投資者在英持有物業收租,物業所得租金收入會計算到個人入息內,所以需繳付個人入息稅。把租金收入減去維修費、律師費、地租、差餉等基本開支後,淨租金收入便落入徵稅範圍,免稅額1.25萬英鎊(約13.2萬港幣),其餘收入根據金額徵收0至45%不等。

資產增值稅是英國資產被出售或交易時,對資產升值部分的徵稅,即使你並不是在英國居住,或並非英國的納稅人,轉售物業獲得的利潤同樣需繳交稅款,其免税額為1.23萬英鎊(約13萬港元),其後的利潤部份便需要交稅,資產增值稅稅率與入息稅掛勾率,當入息稅率低於20%(即年薪≤ £50,000英鎊),資產增值稅率將為18%;如所得稅為40%以上(即年薪> £50,000英鎊),資產增值稅率將為28%。