租屋要先查家宅?英國租樓買樓如何抉擇

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想以BNO移民的港人,或許會想,到底在英國租樓還是買樓比較好。如果目前你無法決定,也許可以就以下一些因素考慮,從資金、程序複雜度及風險的角度分析。

首先,不論租樓還是買樓,必須預備作為首筆住屋開支的資金,買樓所需與租樓的首筆資金總額,有一定的差距。買樓最大的開支是首期,如果向銀行承造按揭,準業主最少仍需支付大約相等於樓價3成的首期,以比較便宜的英國二線城市物業樓價為例,曼徹斯特平均樓價約200萬港幣,首期已需約60萬港幣,算上一系列的雜費、稅金,準業主至少要預備約80萬港幣作為首筆住屋的支出。

在租屋方面,最大的開支固然是租金。在與業主簽訂租約時,首先要繳付最多五星期的按金,如果退租時單位沒有任何損毀,這筆按金可以退回。另外,業主提出以季度或半年形式交租金,有機會令首筆住屋開支提高。以曼徹斯特為例,當地一房租金大約7000至8000元港幣,而兩房租金大約9000至15000港幣,租屋者只需預留大約數萬元港幣,就可以應付首筆住屋開支,確實比買樓所需的資金低了不少。

另外,在英國租樓的過程十分複雜,部份英國業主注重本土文化,即使看上了心儀單位,業主也不一定願意把單位租予非英國人,加上在租客充裕的情況下,不少業主和代理都較輕視新移民英國的人士。另外,因為英國法例訂明業主不能隨意斷租,即使遇上租霸也無法輕易收回單位,所以業主要確保自己對租客背景瞭若指掌,租客除了需要列明過去5年的工作經驗、薪金、買或租樓紀錄等的背景審查文件之外,還要提供信譽評估,以證明過去沒有欠債、破產紀錄,以讓業主判斷你是否可信及具有能力繳交往後的租金,有如「查家宅」。區市政府會向業主徵收房屋稅,大多由租客支付,每月大概100英鎊。在家電傢俬方面,英國業主會以「Furnished」、「Semi-Furnished」與「Unfurnished」區分單位是否備有家庭電器與基本設備,不過即使單位註明有基本家電,也有可能需要自行添置其他電器。

反而在英國買樓相對沒有那麼繁複,除了申請按揭的手續,其他視乎是購買新樓或是二手樓而定。購買二手樓需要與業主商議價格、安排簽約等,但口頭協議有機會被業主一下子推翻,隨時會增加找屋時間的成本。而購買一手樓比較簡單,盤源選擇多,即使人在香港,只需選好心儀單位,與中介公司或發展商簽定合約及支付訂金,一般都能在預定時間入住單位,而目前不少新盤在入伙時均附送全屋傢俱與電器,可以即買即住,現樓沒有爛尾問題。

在風險方面,租樓的潛在風險相對較高。常見的租盤網站有Rightmove、Zoopla等,部份放盤會聲稱自己是「資深經紀」,但是事實上不少人是沒有相關租屋經驗的人。部分單位的內部可能有輕微的損毀,租客如果沒有對單位進行細心檢查,沒有立即拍下證據或通知業主,交樓時可能亦需賠償,容易被濫收費用。

另外,如果準業主購買的是樓花,有機會遇上爛尾問題,不過只要尋找可靠的發展商及代理商,便可以大大減少問題的出現。而且按揭時未必獲估足價,以致按揭成數比預期低,買家選擇物業時,可以多從手上流動資金作考慮,預留更多資金作首期之用,以減低失去預算的風險。